Consiglio di Stato - Sentenza 9 settembre 2019, n. 6109.
L'Italia ha conosciuto, negli anni, ben tre ipotesi di condono edilizio. Nel caso in esame i riflettori puntano una istanza di sanatoria presentata ai sensi della legge 269/2003 relativa ad opere realizzate in area vincolata. L'attenzione si concentra sull'apertura di due finestre di cui si chiede la sanatoria. Il giudice amministrativo deve decidere se si tratta di "opere minori" soggette a sanatoria ovvero di opere totalmente abusive e non sanabili.
Le opere realizzate Il proprietario presenta istanza di condono edilizio, ai sensi dell'art. 32 della legge 269/2003, relativa al cambio di destinazione d'uso, con opere, da rimessa ad appartamento (per 57,81 mq); i lavori hanno comportato anche la realizzazione di due finestre, funzionali alla nuova destinazione d'uso. L'istanza di condono viene rigettata costringendo l'interessato ad impugnare il provvedimento di diniego ed il correlato ordine di demolizione. Il Tar Lazio, con sent. n.3648/2018 respinge il ricorso ritenendo che l'apertura delle finestre avrebbe modificato il prospetto dell'edificio. A questo punto la controversia viene sottoposta al Consiglio di Stato che, con sent. del 9 settembre 2019 n. 6109 conferma la decisione di primo grado.
La normativa sul condono edilizio Il Consiglio di Stato ritiene legittimo il rigetto del condono in quanto le opere ricadono in area sottoposta a vincolo. Il giudice d'appello ricorda, in proposito, che l'art. 32, comma 27, della legge 269/2003 preclude la sanatoria delle opere ricadenti in area vincolata; unica eccezione riguarderebbe le cosiddette opere minori.
Secondo la giurisprudenza (Cons. Stato, Sez.IV, sent. 16 agosto 2017, n. 4007; Sez. IV, sent. 27 aprile 2017, n. 1935) non possono essere sanate le opere che, in area sottoposta a vincolo, abbiano comportato la realizzazione di nuove superfici e volumi; la sanatoria sarebbe ammissibile solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
a. si tratti di opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
b. le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
c. si tratti di opere minori, senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
d. vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.
Vietata l'apertura delle finestre Il giudice amministrativo precisa che i lavori di apertura delle due finestre non possono essere considerati come mere opere di manutenzione straordinaria. L'apertura delle finestre comporta (per ovvi motivi) una modifica del prospetto dell'edificio. Tali opere, poi, sono strettamente funzionali e collegate con il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile costituendone elemento di completamento necessario per la migliore fruizione di ambienti (bagno, camera da letto) residenziali.
La realizzazione delle finestre, dunque, non può essere considerata un'opera a se stante ma si inserisce nel contesto più ampio del cambio di destinazione d'uso (con opere) del locale rimessa in abitazione, in quanto le stesse attribuiscono requisiti di salubrità ed igienicità a locali aventi specifica destinazione abitativa. Esse costituiscono, dunque, parte essenziale delle opere diretta a determinare il mutamento di destinazione d'uso e, in tale contesto, devono essere considerate all'interno del più ampio intervento di ristrutturazione edilizia, non soggetto a sanatoria.
Il cambio di destinazione Il Consiglio di Stato rileva che il mutamento di destinazione d'uso è avvenuto con opere edilizie. D'altra parte, la trasformazione di un locale "rimessa" in "abitazione" comporta necessariamente l'esecuzione di lavori relativi alla suddivisione dei locali ed alla realizzazione degli impianti. Si tratta, quindi, di un intervento di ristrutturazione edilizia, che, pur non modificando la volumetria, ha comportato un aggravio del carico urbanistico. Si tratta, alla resa dei conti, di un intervento urbanisticamente rilevante, necessitante del previo rilascio del titolo abilitativo, nella specie mancante che non può essere oggetto di sanatoria in quanto l'opera ricade in area vincolata, per la quale sono ammessi a sanatoria solo gli illeciti minori. (Fonte: Donato Palombella, Il Sole24ORE).
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