In questi giorni di emergenza da Coronavirus, fra le molte ipotesi che emergono circa la possibilità di far fronte alla crisi che colpisce, inevitabilmente, anche i contratti di locazione, sono sempre più le domande che ci vengono rivolte sulla possibilità o meno di prevedere, nei nuovi contratti o in accordi stipulati appositamente, un canone “a scaletta”.
Le alternative possibili.
Partiamo dal dato fondamentale: la differenza fra le due ipotesi è data dal fatto che il primo è un nuovo contratto, il secondo un accordo modificativo ed integrativo di un contratto esistente ma va trattato, appunto per questo motivo, con molta cautela, per non incappare in possibili nullità. Identica sarà, invece, la finalità che è quella di aiutare il conduttore a superare il momento di mancanza di liquidità, che rischia di portare molte attività sull'orlo del fallimento, e molti locatori a perdere il loro reddito. La validità dei contratti in questione I quesiti sono due: sono validi accordi a scaletta che prevedano, in questo momento, canoni bassi ed aumenti differiti nel tempo? Come fanno le parti a sottoscrivere il contratto visti i limiti alla circolazione? I nuovi contratti con canone a scaletta sono validi. La legge 392/78 ha lasciato libere le parti di determinare il canone senza porre alcun vincolo, quindi anche in modalità progressiva, a patto che le stesse non abbiano voluto in realtà eludere i divieti posti dall'articolo 32 della legge 392 sugli aumenti finalizzati solo a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria. Se lo scopo non è questo, le parti dovranno, nel nuovo contratto stipulato in questi giorni, prevedere con precisione le modalità di aumento. Qualche dubbio resta, invece, sulla validità di un accordo modificativo di un contratto in essere, vietato dall'articolo 79 della legge 392 anche se, va detto, l'attuale emergenza travolge qualsiasi precedente o interpretazione. Sull'orientamento che potranno assumere i giudici, in eventuali cause, molto dipenderà da come si evolverà l'attuale crisi e dai possibili prossimi provvedimenti del Governo. I rischi, va detto, sono perlopiù tutti del locatore, perché un contratto o un accordo modificativo fatti male potrebbero dare al conduttore, passata l'emergenza, il pretesto per mettere in dubbio la validità dei successivi aumenti. La firma a distanza del contratto Il secondo quesito riguarda la sottoscrizione del contratto, elemento essenziale per la sua validità. Le parti non si possono incontrare e, allora, debbono necessariamente firmare l'accordo a distanza. Possono firmalo con Pec? Vale? La Pec non è una forma di sottoscrizione ma uno strumento di trasmissione che, però, consente di dare prova certa della provenienza e della data di invio e ricezione. Una soluzione potrebbe essere quella di inserire nel corpo del messaggio Pec il contenuto integrale del contratto, senza modifiche di sorta, con la dichiarazione, sempre contenuta nel corpo del messaggio, che quanto riportato deve intendersi come il contenuto del contratto concordato, voluto ed approvato dalle parti. Le quali dovranno scambiarsi in tal senso la medesima Pec. L'alternativa è la firma digitale del contratto salvato in Pdf, poi scambiato via mail, ma occorre che entrambe le parti siano dotate dell'apposito dispositivo per la firma digitale certificata. Altrimenti, le parti lo stampano, firmano il contratto, lo scansionano (o fotografano) e ognuna lo manda all'altra. Il problema della registrazione possiamo considerarlo in questa fase secondario e, in ogni caso, si potrà farlo online, per chi si fosse abilitato. (Fonte: Luca Capodiferro, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio” 14 maggio 2020).
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